§ 543 Absatz 1 BGB

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

§ 543 Absatz 2 BGB

Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. …….
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. …..

§ 543 Absatz 3 BGB

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

Die unbefugte Überlassung der Mietsache an einen Dritten (Absatz 2 Nr. 2) betrifft die unerlaubte Untervermietung. Sie liegt auch vor, wenn der Mieter nicht verhindert, dass der Untermieter unbefugt weiter vermietet. Familienangehörige sind nicht Dritte im Sinne der Norm.

Die Miete ist in der Regel bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten. Da die Fälligkeit kalendermäßig bestimmt wird, bedarf es keiner Mahnung für den Verzug (Absatz 2 Nr. 3 a). Eine Karenzzeit zugunsten des Mieters besteht nicht (Palandt, Komm. BGB, Weidenkaff, § 543, Rn. 26).

Es wird jedoch unterschiedlich beurteilt, ob es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Eingang der Zahlung beim Vermieter, also mit Gutschrift auf dem Bankkonto des Vermieters ankommt oder auf den Zeitpunkt des Überweisungsauftrages. Für den BGH und die sog. herrschende Meinung ist der Eingang auf dem Vermieterkonto maßgebend (GBH 139,123) .
Das LG Hamburg (307 S 46/06) nimmt letzteres an:
„Im Falle der Mietzahlung durch Banküberweisung kommt es für die Rechtzeitigkeit der Leistung auf den Zeitpunkt des Überweisungsauftrages an und nicht auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Konto des Vermieters.“

Die Miete umfasst sämtliche an den Vermieter zu leistende Zahlungen, auch Heizkostenvorschüsse und Betriebskosten.

Ob der nicht bezahlte Teil der Miete unerheblich ist, muss im Verhältnis zur vollen Miete mit Rücksicht auf die Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Kreditwürdigkeit des Mieters beurteilt werden (Absatz 2 Nr. 3a).

Die Kündigung bei Wohnraummietverhältnissen ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor dem Zugang der Kündigung vollständig befriedigt wird, d.h. alle offenen Forderungen beglichen werden. Für Wohnraum gilt eine erweiterte Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Der Mieter kann die Zahlung noch bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs leisten. Es ist zu beachten, dass der Mieter die Schonfrist nur einmal innerhalb von zwei Jahren in Anspruch nehmen kann.

Die Abhilfefrist oder Abmahnung ist erforderlich bei Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, auch einer Neben-Schutz-oder Obhutspflicht (§ 543 Abs. 3). Verletzung ist jeder objektive Pflichtverstoß, der nicht schuldhaft sein muss. Ergibt sich der wichtige Grund erst aus Fristablauf oder Abmahnung ohne Erfolg, ist nach dem Gesetzeswortlaut eigentlich weitere Fristsetzung oder Abmahnung erforderlich, sie wird in der Regel aber nach Absatz 3, Satz 2 Nr. 1 entbehrlich sein.

Entbehrlich kann die Frist oder Abmahnung sein bei Fehlen von Erfolgsaussicht § 543 Absatz 3, Satz 2 Nr. 1 BGB.

Besonderer Grund Abs. 3, Satz 2 Nr. 2 für die sofortige Kündigung erfordert, dass ein Erfolg von Abhilfefrist oder Abmahnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nicht entfallen lassen würde, z.B. wegen Schwere der Pflichtverletzung oder Fixgeschäft gem. § 323 Absatz 2 Nr. 2 BGB.

Zahlungsverzug, Abs. 3, Satz 2 Nr. 3 Die Abmahnung kann aber geboten sein, wenn Anhaltspunkte für Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit fehlen oder der Verzug im Verhältnis zur bisherigen Vertragsdauer und Vertragserfüllung unbedeutend ist.

Die Nichtzahlung der Kaution sowie die fortdauernde unpünktliche Zahlung bei gewerblichen Mietverhältnissen ist ein sonstiger wichtiger Grund des § 543 Absatz 1, Satz 2 BGB.

Absatz 1, Satz 2 erfasst die Fälle, die in Absatz 2, Satz 1 Nr. 1 und in § 569 Absatz 2 nicht mehr enthalten sind, oder auf § 242 gestützt werden. Möglich ist auch, dass ein Kündigungsgrund sowohl Absatz 1, Satz 2 als auch ein gesetzliches Beispiel erfüllt.