„Geld allein macht nicht glücklich, es gehören auch Aktien, Gold und Grundstücke dazu.“ schreibt ein unbekannter Verfasser mit Humor.
Großstädter begnügen sich mit dem Erwerb von Bruchteilen eines Grundstückes, wenn sie sich zum Kauf einer Eigentumswohnung entschließen.

Sein Sondereigentum verwaltet jeder Wohnungseigentümer allein, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist Recht und Pflicht aller Wohnungseigentümer als Einzelperson und als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Bestellung eines Verwalters ist dabei unabdingbar, vgl. § 20 Absatz 2 WEG.

Nach § 26 (1) WEG beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit über die Bestellung und Abberufung des Verwalters. Zu unterscheiden sind Verwalterbestellung und Verwaltervertrag.

Die Verwalterbestellung durch Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgt für die Dauer von drei Jahren für die erste Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums und für fünf Jahre für alle nachfolgenden Bestellungen. Die Funktion des Verwalters kann durch einen Wohnungseigentümer oder einen Dritten, zumeist eine Juristische Person in Form einer GmbH, OHG oder GbR ausgeübt werden (Bassenge, Komm. WEG, § 26, Rn. 1-4).

Der Verwaltervertrag kommt zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter zustande. Es handelt sich in der Regel um einen auf Geschäftsbesorgung gerichteten Dienstvertrag i.S.d. § 675 BGB.

Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters finden sich in § 27 WEG. In Absatz 1 der Vorschrift ist die Geschäftsführungsbefugnis des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern und dem Verband geregelt. § 27 Absatz 2 und 3 WEG regelt die Vertretungsmacht des Verwalters nach außen. Der Verwalter ist berechtigt im Namen aller Wohnungseigentümer zu handeln und befugt, bestimmte Rechtshandlungen im Namen der Gemeinschaft mit Wirkung für und gegen sie vorzunehmen (Bassenge, Komm. WEG, § 27, Rn. 1-4).

Er nimmt treuhänderisch die Rechte und Pflichten der Eigentümer wahr und handelt weisungsabhängig.

Nach § 27 Absatz 1, Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Instandhaltung ist die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustandes durch Pflege-, Vorsorge- und Erhaltungsmaßnahmen und beinhaltet auch die Wahrung der Verkehrssicherungspflichten gegenüber Dritten und den einzelnen Wohnungseigentümern.

Instandsetzung ist die Wiederherstellung, auch durch Ersetzung nicht reperaturfähiger und verbrauchter Gebäudeteile und die Erstherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes.

Der Verwalter schuldet bei Durchführung einer von den Wohnungseigentümern beschlossenen Maßnahme nicht die Vornahme als solche, sondern nur Sorge für sie, z.B. durch sorgfältige Handwerkerauswahl und rechtzeitige Beauftragung. Die Beauftragten sind nicht Erfüllungsgehilfen des Verwalters.

Aus § 21 Absatz 4 WEG folgt der Individualanspruch eines jeden Wohnungseigentümers auf eine Verwaltung, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse aller nach billigem Ermessen entspricht. Der Anspruch richtet sich gegen den Verwalter, soweit es um dessen Pflichten im Rahmen des § 27 Absatz 1 WEG geht bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband, da diese gem. § 10 Absatz 6 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durchführt und insoweit Rechte ausübt und Pflichten zu tragen hat (FormularBibliothek Zivilprozess 2010, Walter Boeck, Wohnungseigentum, Rn. 480).

Anspruchsinhalt können sämtliche Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, aber auch das Unterlassen von Maßnahmen, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, sein, vor allem nach deren Durchführung ihre Rückgängigmachung.

Bestehen weder Vereinbarungen noch Beschlüsse, muss die Verwaltung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen. Eine Maßnahme liegt dann im Interesse der Wohnungseigentümer, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtung unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles nützlich ist. Für die Ordnungsmäßigkeit spielt die konkrete Situation der Gemeinschaft und auch deren finanzielle Leistungsfähigkeit eine Rolle (Boeck, w.o., Rn. 482).

Bevor ein Anspruch aus § 21 Absatz 4 WEG geltend gemacht wird, ist die Eigentümerversammlung damit zu befassen, sofern nicht feststeht, dass derjenige, der einen Anspruch geltend machen will, dort keine Mehrheit finden wird. Beschlüsse der Eigentümerversammlung, deren Gegenstand nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, müssen ferner im Verfahren nach §§ 46, 43 Nr. 4 WEG angefochten und für ungültig erklärt werden, bevor eine Vollzugsmaßnahme ergriffen werden kann. Andernfalls ist eine entsprechende Klage mangels Rechtsschutzbedürfnis grundsätzlich unzulässig (Boeck w.o., Rn. 485).

Gem. § 28 Absatz 1 WEG hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält sowie die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung und deren Beitragsleistung zur vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung. Der Wirtschaftsplan enthält einen Einnahmen- und Ausgabenvoranschlag für ein Wirtschaftjahr mit Aufteilung der zur Ausgabendeckung notwendigen Beiträge auf die Wohnungseigentümer.

§ 28 Absatz 2 WEG verpflichtet die Wohnungseigentümer zur Leistung entsprechender Vorschüsse. Nach Ablauf des Kalenderjahres hat der Verwalter eine Gesamtabrechnung aufzustellen, in der alle tatsächlich getätigten Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres aufzunehmen sind. Forderungen und Verbindlichkeiten gehören nicht dazu. Durch Mehrheitsbeschluss können die Wohnungseigentümer jederzeit vom Verwalter Rechnungslegung verlangen. Die Pflicht zur Rechnungslegung dient der Überprüfung ordnungsgemäßer Verwaltung während des laufenden Wirtschaftsjahres.