Maklerverträge sind immer wieder Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen. In kaum einem anderen Fall gibt es so viele Einzelentscheidungen, wie zum Recht der Makler. Blickt man in das Bürgerliche Gesetzbuch ist dies auch nicht weiter verwunderlich, da dort das Maklerrecht in gerade einmal vier kurzen Paragraphen und damit in demselben Umfang geregelt wird, wie die heutzutage doch eher weniger bedeutende Verfolgung eines Bienenschwarms (§§ 961 – 964 BGB).

Die entscheidende Norm des Maklerrechts findet sich in § 652 BGB. Sie lautet:

§ 652 Entstehung des Lohnanspruchs

(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

(2) Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

Maklerverträge kommen überwiegend in Immobilientransaktionen, wie beim Verkauf von Grundstücken oder bei der Vermietung von Privatwohnungen oder Geschäftsräumen, aber auch bei der Vermittlung von Finanzierungen sowie bei Leasing- oder Dienstverträgen zur Anwendung.

In diesem Beitrag wollen wir ohne Anspruch auf Vollständigkeit einige Problempunkte anreißen, die mit der Wirksamkeit von Maklerverträgen oder den von Maklern verwendeten Allgemeinen Geschäftsbedingungen zusammen hängen. Trotzdem ist festzuhalten, dass diese Übersicht eine konkrete Prüfung des Einzelfalles nicht zu ersetzen vermag.

• Formunwirksamkeit

Vereinbarungen, die nur der Vorbereitung eines Vertrages über den Erwerb oder die Veräußerung von Grundstücken dienen, sind grundsätzlich nicht gemäß §§ 125, 311 b BGB formbedürftig (BGH, Urteil vom 19.09.1989, XI ZR 10/89, NJW 1990, 390). Der Schutzzweck der Norm erfordert nicht, diese Norm schon dann analog anzuwenden, wenn sich aus einem Vertrag, der im Hinblick auf ein formbedürftiges Grundstücksgeschäft geschlossen wird, ein wirtschaftlicher Druck ergeben kann, dieses Geschäft später auch tatsächlich einzugehen.

Eine Formbedürftigkeit wird für Reservierungsvereinbarungen von Maklern beispielsweise angenommen, wenn die bei Nichtabschluss des späteren Vertrages entstehenden Nachteile ein derartiges Gewicht haben, dass sie als mittelbarer Zwang zur Veräußerung bzw. zum Erwerb anzusehen sind. Die kritische Grenze ist bei etwa 10 Prozent der vereinbarten Provision zu ziehen.

Liegt also beispielsweise die für eine Reservierungsvereinbarung zu zahlende Vergütung im Bereich von 10 Prozent des Kaufpreises, so kann die Vereinbarung deswegen unwirksam sein, weil sie nicht gemäß § 311 b Abs. 1 BGB notariell beurkundet ist.

• Unwirksamkeit nach AGB-Kontrolle

Maklerverträge, deren Geschäftsbedingungen oder andere Vertragsformen wie die Reservierungsvereinbarung können der AGB-Kontrolle unterliegen. Das bedeutet, dass die dort enthaltenen Regelungen seitens der Gerichte voll überprüfbar sind, wenn es sich um vorformulierte Regelungen handelt. Reservierungsvereinbarungen sind insbesondere dann kontrollfähig, wenn sie als Nebenabreden zum eigentlichen Maklervertrag als Hauptabrede zu qualifizieren sind.

Regelungen können daher jedenfalls gemäß § 305 c Abs. 1 unwirksam sein, weil sie so überraschend oder ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner damit nicht zu rechnen brauchte. Bekanntes Beispiel wäre die per AGB-Regelung mitverkaufte Waschmaschine…

Regelungen können aber auch gemäß § 307 Abs. 1  unwirksam sein, weil der Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt wird. Im Fall der Reservierungsvereinbarungen kann eine Benachteiligung darin erkannt werden, weil dem Kunden keine nennenswerte Gegenleistung für die gezahlte Reservierungsgebühr erbracht wird.

Letztlich verstoßen jedoch solche Reservierungsvereinbarungen gegen § 307 Abs. 2 BGB, weil sie mit dem Leitbild des Maklervertrages und damit mit einem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen nicht zu vereinbaren sind.

• Sonstige Möglichkeiten

Letztlich bestehen wie bei anderen vertraglichen Rechtsverhältnissen auch weitere Möglichkeiten, wie den Vertrag aufgrund eines beachtlichen Irrtums oder gar aufgrund arglistiger Täuschung anzufechten, von ihm zurück zu treten oder einen Widerruf zu erklären. All diese Gestaltungsrechte haben wiederum spezielle Voraussetzung, die je nach Einzelfall gesondert bewertet werden müssen.